Jairo Alonso Mesa Guerra
El problema del catastro multipropósito en Colombia no radica en la ausencia de normas, metodologías o estándares internacionales. Tampoco puede afirmarse seriamente que el país carezca de un marco conceptual moderno para la administración del territorio. De hecho, probablemente nunca antes Colombia había tenido una arquitectura jurídica y técnica tan robusta alrededor de la gobernanza de la tierra. El verdadero problema es otro: construimos una narrativa sofisticada de modernización territorial sin lograr convertirla en una operación institucional integrada, interoperable y eficiente para el ciudadano. La distancia entre el discurso y la realidad operativa es justamente lo que hoy está erosionando la legitimidad del modelo.
El Decreto 148 de 2020 definió la gestión catastral como un servicio público orientado a mantener actualizada la información física, jurídica y económica de los inmuebles, bajo principios de interoperabilidad, calidad, eficiencia y articulación con el registro de la propiedad. La promesa era construir un sistema moderno de administración territorial que permitiera tomar mejores decisiones de ordenamiento, fortalecer la seguridad jurídica, optimizar la planeación y cerrar históricas brechas de informalidad sobre la tierra. Sin embargo, a medida que el modelo comenzó a desplegarse en el territorio nacional, la discusión pública dejó de girar alrededor de la gobernanza territorial y empezó a concentrarse casi exclusivamente en el incremento de los avalúos y el aumento del impuesto predial.
Ese cambio de percepción no ocurrió por casualidad. A comienzos de 2026 el IGAC informó que Colombia había alcanzado más de 44 millones de hectáreas actualizadas bajo el enfoque multipropósito y destacó avances en cientos de municipios del país. Paralelamente, anunció que 859 municipios habían reducido rezagos en los valores del suelo gracias a mecanismos de ajuste masivo contemplados en el artículo 49 del Plan Nacional de Desarrollo. Técnicamente, ambas afirmaciones no significan lo mismo. Una actualización multipropósito implica intervenir integralmente las dimensiones físicas, jurídicas y económicas del territorio; la reducción de rezagos, en cambio el gobierno se centró principalmente en el componente económico del avalúo. La diferencia puede parecer semántica, pero en realidad es profundamente estructural. Lo que terminó percibiendo el ciudadano fue un Estado mucho más rápido actualizando el valor fiscal del predio que consolidando la certeza física y jurídica sobre la propiedad.
Ahí comenzó a fracturarse la legitimidad social del modelo. La sensación de asfixia tributaria que hoy existe en amplios sectores urbanos y rurales no proviene únicamente del incremento del impuesto predial. Surge de algo más complejo, el ciudadano percibe que aumentaron simultáneamente los costos asociados a la propiedad privada mientras la calidad del servicio público territorial sigue mostrando enormes debilidades operativas. El aumento abrupto de los avalúos terminó impactando no solo el predial, sino también los costos notariales, registrales, tributarios y financieros vinculados a las transacciones inmobiliarias. En muchos casos, la formalidad comenzó a percibirse más como una carga que como una garantía de seguridad jurídica.
El problema adquiere una dimensión todavía más delicada cuando se analiza el verdadero alcance del modelo LADM_COL, ampliamente promovido por el IGAC y por los organismos de cooperación internacional como la base conceptual de la gobernanza de la tierra en Colombia. En el debate público se ha transmitido equivocadamente la idea de que LADM corresponde a una plataforma tecnológica o a un sistema operativo de información territorial. En realidad, LADM es mucho más profundo y al mismo tiempo mucho más abstracto, constituye la arquitectura que permite definir cómo se relacionan jurídicamente las personas, los predios, las restricciones, las responsabilidades y los derechos sobre la tierra. Es, en esencia, el lenguaje común sobre el cual deberían conversar catastro, registro, planeación y ordenamiento territorial.
Precisamente ahí aparece una de las mayores contradicciones institucionales del modelo colombiano. El país sí logró construir la gramática conceptual de la gobernanza territorial, pero sus principales entidades todavía no logran hablar fluidamente entre sí. La interrelación catastro-registro, presentada durante años como el gran salto estructural del sistema, sigue mostrando enormes vacíos operativos. El SICRE fue anunciado en 2022 como la plataforma que permitiría integrar automáticamente la información entre el IGAC y la Superintendencia de Notariado y Registro, incluso bajo promesas de automatización e inteligencia artificial. Sin embargo, la realidad institucional sigue mostrando una fragmentación tecnológica preocupante y sin resultados a la vista en este gobierno de promesas populistas.
La propia información oficial evidencia que la SNR continúa operando simultáneamente sobre estructuras históricas distintas como los Libros del Antiguo Sistema, el Folio Magnético y el sistema SIR, mientras la migración integral de la información registral todavía continúa desarrollándose de manera gradual. Esa coexistencia de capas tecnológicas de diferentes épocas revela que el país aún no cuenta con un ecosistema registral plenamente integrado y consolidado. Del lado catastral, la situación tampoco refleja la madurez tecnológica que suele exhibirse discursivamente. El SINIC, concebido como el gran repositorio nacional de información catastral, continúa en procesos de estabilización, transición e integración funcional. El propio IGAC ha reconocido la necesidad de seguir desarrollando mecanismos de interoperabilidad y articulación con otros sistemas de administración territorial.
En términos prácticos, Colombia terminó construyendo uno de los discursos más avanzados de gobernanza de la tierra en América Latina mientras mantiene una infraestructura institucional todavía fragmentada, lenta y altamente vulnerable a cuellos de botella operativos. Antioquia terminó convirtiéndose en una expresión particularmente visible de esa realidad.
Durante 2026 varios municipios enfrentaron retrasos derivados de procesos de transición tecnológica en la gestión catastral, afectando la expedición de paz y salvos y ralentizando trámites asociados a la circulación formal de los inmuebles. Aunque sería exagerado afirmar que el mercado inmobiliario se paralizó, sí comenzó a percibirse una mayor fricción institucional sobre las transacciones y operaciones relacionadas con la propiedad.
Ese tipo de distorsiones son profundamente peligrosas para cualquier sistema de administración territorial. Cuando la formalidad comienza a volverse excesivamente costosa, lenta e incierta, la ilegalidad empieza a ganar competitividad social y económica. Por eso hoy empieza a reaparecer una frase devastadora para el Estado colombiano, que en muchos casos resulta más fácil ocupar informalmente, permanecer en falsa tradición o mantenerse por fuera del sistema que asumir plenamente los costos de la formalidad. El problema no es únicamente tributario; es institucional.
La discusión, por tanto, no debería centrarse en desmontar el catastro multipropósito. Sería un error histórico reducir el debate a una oposición simplista entre actualización catastral y estabilidad tributaria. Colombia necesita urgentemente modernizar la administración de su territorio, corregir rezagos históricos de información y consolidar mecanismos más transparentes de gobernanza predial. Lo verdaderamente urgente es replantear la manera como se está ejecutando el modelo.
La actualización económica del predio no puede seguir avanzando a una velocidad muy superior a la consolidación física, jurídica y registral del inmueble. Tampoco resulta sostenible mantener discursos de transformación digital mientras la interoperabilidad real entre catastro y registro sigue siendo incompleta y frágil.
El mundo avanza hacia ecosistemas territoriales soportados en inteligencia artificial, analítica avanzada de datos y automatización de procesos masivos de validación predial. Colombia, en cambio, todavía enfrenta enormes dificultades para consolidar plenamente la integración básica entre el folio de matrícula inmobiliaria y la realidad física del predio. Esa brecha tecnológica y operativa termina debilitando no solo la eficiencia institucional, sino la confianza ciudadana sobre el sistema mismo.
Y ese es, probablemente, el mayor riesgo que hoy enfrenta el catastro multipropósito colombiano: terminar degradándose en un modelo de recaudo con retórica de gobernanza territorial. Porque la verdadera administración moderna de la tierra no se mide únicamente por cuánto logra recaudar el Estado. Se mide, sobre todo, por la capacidad institucional de garantizarle al ciudadano seguridad jurídica, eficiencia operativa y confianza sobre aquello que considera suyo. Cuando esa confianza comienza a deteriorarse, lo que entra en crisis no es solamente el catastro, es la relación misma entre el ciudadano y el Estado.
